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二手房屋

想买二手房?先把这六个“炸弹”排掉!二手房买卖如何付款最安全?

发布时间:2022年6月22日 广州房地产纠纷律师

 陈伟杰律师广州房地产纠纷律师,现执业于北京市隆安(广州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

想买二手房?先把这六个“炸弹”排掉!

依据相关法律法规的规定,购房者如果购买下列几种情况的房屋足存在很大风险的。具体是哪些在下文为你介绍!

  1、未依法取得房屋所有权证的房屋

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定,我国房屋所有权的取得以登记为准,房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证之前,从法律上来讲.还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的,此种房屋一旦转让.可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无救,或在房屋过户时遇到障碍,从而屋法实现房屋交易。

  2、违章建筑的房屋

  违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。

  3、所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋

  房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益,为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。

  4、鉴定为危房的房屋

  房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。

  5、在农村集体土地上兴建的房屋

  根据《中华人民共和国吐地管理法》的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此以前大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的;小产权房;是不受法律保护的。

  6、已经被列入拆迁公告范围的房屋

  通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋,将会面临很大风险。

  那么如何查询所购买的房屋是否被列入拆迁范围呢可以采取以下措施:般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所查到。另外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。购房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结,被冻结户门的房屋早晚是要被拆的。此外,还有一些规划中要拆迁的房子在房管局没有记录,也可委托中介公司帮助查询这类问题。

二手房买卖如何付款最安全?

二手房买卖中,常常出现卖方收了房款就杳无音讯的情况,或者买方支付了首付款后才知道房屋被查封或者房屋抵押没有注销而不能办理产权过户……如何避免购买二手房的支付风险呢

  二手房交易中的四次付款行为

  首先我们来看一下,在二手房交易过程中,买房的四次付款行为,第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金,第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付首付款,第三次是房屋过户后支付的房款,最后一次是支付尾款。

  第一笔是支付意向金

  在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息,看看房产证是真是假,产权人是谁,房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。

  由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的,买方的意向金也是交给中介公司,所以在交意向金的时候一定要慎重。

  第二笔是首付款

  首付款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付,这笔款很多,至少在房款的20%以上,而且,首付款的支付风险最大。那么这笔款支付给谁最保险呢

  如果直接付给卖方,那有卖方卷款而逃的风险;

  付给中介公司也有风险,信誉不好的可能有进无出,小中介甚至可能关门走人;

  这笔房款最好进行第三方资金监管。

  如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押,通常卖方会要求首付款用于支付给银行还贷注销抵押,这种操作仍存在风险,只是比把首付款直接给卖方风险有所降低。

  可能出现的风险包括:

  1、注销抵押后卖方毁约不卖了;

  2、由于银行扣款有时间滞后,卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。

  第三笔房款一般是在房屋产权过户后支付

  过户后房屋的产权人就是买方了,不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题,但是也要注意这笔款交给谁,收款人一定要是卖方或其委托的收款人。

  最后一笔尾款的支付也很重要

  这笔款的数额不大,一般在房价的百分之十左右,但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用,还有卖方要把房屋内的户口迁出,不然的话买方就不要轻易的支付尾款。

律师:陈伟杰 [广东]

北京市隆安(广州)律师事务所

文章来源: 广州房地产纠纷律师

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