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房产合同

个人房屋出租协议的法律效力 购房合同卖方毁约协商一致是否可以?

发布时间:2022年8月6日 广州房地产纠纷律师

 陈伟杰律师广州房地产纠纷律师,现执业于北京市隆安(广州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

个人房屋出租协议的法律效力

出租房屋的房东在出租其房屋时,会与承租人签订个人房屋出租协议,作为双方完成租房约定的租房证明。那么,个人房屋出租协议签订后包括的法律效力和相关法律规定有哪些在下文为您进行解答。

一、个人房屋出租协议的效力:

、租房合同只要是你们双方的真实意思表示、订立合同的双方都有相应的民事行为能力、不违反法律或者社会公共利益的,就合法有效。

、个人房屋出租协议不需要公证:合同从双方签字时起就合法生效。当然,如果双方愿意公证的话也可以,公证只是使合同的证据效力更强一些。

、虽然个人房屋出租协议不需要公证,但现在各地政府一般规定个人房屋出租协议需要到房管部门备案,注意:备案只是为方便管理 ,但不影响合同的生效。

二、相关法律规定:

、《民法通则》第五十五条:民事法律行为应当具备下列条件:

、行为人具有相应的民事行为能力;

、意思表示真实;

、不违反法律或者社会公共利益。

、第五十八条:下列民事行为无效:

、无民事行为能力人实施的;

、限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

、违反法律或者社会公共利益的;

、经济合同违反国家指令性计划的

、以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力

、《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

、以合法形式掩盖非法目的;

、损害社会公共利益;

、违反法律、行政法规的强制性规定。

注:、如果是公民个人之间签定房屋租赁合同:双方签字即可、不用盖章:双方签字后合同即生效。只有在公司法人之间签定合同时才要求加盖法人章合同才会生效。

、二房东转租:必须经过大房东的同意,未过同意的,转租无效:大房东可以解除租赁合同、收回二房东的房,并且租房人的损失应由二房东承担。如果事先没有大房东的同意、但在转租后得到了大房东的同意的:转租合同仍然有效,只是转租人只对二房东依据转租合同承担交房租的义务、二房东依据他与大房东的租赁合同向大房东承担义务。

综上所述,个人租房合同书需要经过谨慎的思考和依据相关的法律依据来拟定,当双方签订之后便有了法律效力,为了保障自身的权益和明白承担的和义务,了解个人房屋出租协议的拟定依据和法律效力很有必要!

购房合同卖方毁约协商一致是否可以?

一、购房合同卖方毁约协商一致是否可以

购房合同卖方毁约协商一致是可以的,只要是双方当事人都自愿协商一致的情况之下,就不需要支付违约金。购房合同卖方违约金一般是损失的百分之三十,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

购房合同违约金担保合同当事人履行购房合同。由于购房合同违约金起到了一定的威慑作用,开发商和购房者为了避免承担违约金,都尽量按照房产合同约定履行义务,因此购房合同违约金在一定程度上保证了购房合同的顺利履行。

二、如何确定违约金

按照规定,若出现以下情形,导致合同目的不能实现或导致合同无效,又或者合同被撤销、解除的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人,便将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人;

2、出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实;

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

5、房屋面积误差比绝对值超3%,买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息。

违约金的支付它是在其中一方违约的情况之下才会发生的,但是这里头违约的话,必须是双方当事人不能够达成一致的,如果双方当事人都同意解除购房合同或者其他类型的合同的话,就不存在着违约的承担了。

律师:陈伟杰 [广东]

北京市隆安(广州)律师事务所

文章来源: 广州房地产纠纷律师

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