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房屋纠纷

预售商品房转让在实践中的难题 抵押房产转让的效力

发布时间:2020年9月21日 广州房地产纠纷律师

  陈伟杰律师北仑区房地产法律顾问律师,现执业于广州北京市隆安(广州) 律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。陈伟杰律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

预售商品房转让在实践中的难题

  预售商品房转让在实践中的难题

  自2003年12月1日起开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》,都希望在商品房预售阶段完成转让,节省承担办理房地产权属证书所需的经济成本及时间成本。

  在办法出台以前,对预售商品房转让行为进行规范的法律规定还处于空白阶段。规范预售商品房转让行为的法律仅为《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。但国务院对此问题并未出台相关行政法规。由于无法可依,北京市各商品房预售登记机关都采取保守态度,不予办理预售商品房转让手续。

  因各方面原因,预购人又急于转让预购的商品房,在法律、政策不支持的情形下,预购人只能寻求房地产开发企业的帮助实现预售商品房的转让。具体转让程序为:预购人与开发企业解除《商品房买卖合同》办理预售注销手续。→开发企业与预购人确定的预售商品房受让人签订预售合同并办理预售登记手续。但不是每个开发企业都会积极配合预购人办理注销、登记手续。因为,第一,开发企业并不欢迎投资人购买其商品房,让投资人分得一杯羹;第二,采用银行贷款方式付款的预购人转让预购的商品房,开发企业可能会出现风险;第三,如开发企业不协助办理转预登手续能导致预购人退房,开发企业就可以更高的价格出售第三人。基于上述理由,很多开发企业并不乐于协助预购人办理注销、登记手续,导致预购人成功转让其预购商品房的情形少之又少。

  二.《办法》出台以后,预售商品房转让仍无法完成。

  《办法》第四十四条规定:已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。《办法》虽赋予了预购人直接转让预售商品房的权利,但北京市所属各预售登记机关仍未开展转预登手续工作,出现执法环节脱臼。预购人转让商品房的行为不能取得预售登记机关的登记认可。

  预售商品房转让的,受让人申请房地产权属转移登记提交的合同文件不仅仅限于开发企业与预购人签订的《商品房买卖合同》,还包括预购人与受让人签订的《转让合同》,权属登记机关只有审查上述两份合同的实质性条款后才能确定哪一方是具备申请房地产权属转移登记的申请人。权属登记机关受理受让人申请,实际上是对合同具体权利义务的审核、确定。且不论该机关是否应该承担合同审核义务,就防范自己风险而言,该机关可能拒绝受理受让人的此种申请。《办法》对审查合同内容义务方面未做规定,受让人在办理房地产权属证书过程中由于无法可依,可能存在障碍。

  三.预购人本人一次性付款的情况下,允许预购人转让预售商品房的立法前提,依据不足。

  《办法》第四十四条规定预购人付清总房价款的,可以转让预购商品房。预购人只需将其转让预购商品房的情况通知开发企业。转让商品房,意味着将预售合同项下的权利义务全部概括转让。依据合同法,如存在义务的转移则需经债权人同意,因此,法律制定者制定本条时已经肯定的前提是预购人转让商品房行为,只涉及债权转让,不存在债务的转移。那么,预购人本人付清全款后是否就意味着全部债务已经履行完毕,只剩下债权的享有呢答案不尽然,预售合同关于面积差异结算的条款是双方的义务,结算结果可能是预购人向房地产开发企业支付面积误差价款。即使预购人本人支付完毕总房价款也并不意味着债务全部履行完毕,只有在面积差异结算完毕并支付面积误差价款后,预购人的债务才真正意义上履行完毕只剩下债权的享有。所以,允许预购人在面积差异结算前转让预售合同,肯定转让商品房行为仅涉及债权转让的前提并不严谨。

  四.预购人申请银行贷款付清全款的情况下,允许预购人转让预售商品房,损害了开发企业和贷款银行的权益,可能引发大量纠纷。

  1.预购人购买商品房,与房地产开发企业形成预售合同,预购人申请银行贷款,与贷款银行形成《个人住房贷款借款合同》。借款合同存在两个法律关系,一个是预购人与贷款银行之间的借款合同关系,另一个是预购人与贷款银行、房地产开发企业之间的保证合同关系。

抵押房产转让的效力

  抵押房产转让的效力

  房屋抵押后再转让的情形经常发生,此种情形下签订的合同有无效呢下面从法律角度分析抵押房产转让的效力问题。

  相关规定:《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:;抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。;《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》规定;抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。;

  许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的,其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的,卖方应当通知抵押权人并告知买方房屋已抵押的情况;如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,则抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方则不能以此主张买卖合同无效;如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

律师:陈伟杰 [广东]

北京市隆安(广州)律师事务所

文章来源: 广州房地产纠纷律师

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