当前位置: 首页 > 文章详情 >
二手房屋

买卖二手房,勿贪小失大 二手房交房验收方法技巧

发布时间:2020年9月29日 广州房地产纠纷律师

 陈伟杰律师北仑区分割房产律师,现执业于广州北京市隆安(广州) 律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

买卖二手房,勿贪小失大

买卖二手房,勿贪小失大 6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值 买卖二手房,勿贪小失大 6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄,甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢,


买卖二手房,勿贪小失大


6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值

买卖二手房,勿贪小失大


6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄,甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢,疏而不漏。”然而,“聪明”的房产中介还是从中找到了可钻的空子,各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。


新政影响 新政给卖房人“增负”税费≈房款×10%

2005 年6月1日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定:6月1日以后,个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其售房收入全额征收营业税;另外,在“先税后证”的压力下,销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样,6月1日之前和之后成交的2年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例,该房原购价为5200元/平方米,以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋,按照新的房产转让税收政策,这套房子需要缴纳以下税费:

1、营业税=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元

2、印花税=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元

3、个人所得税={售房价-原购房价-合理费用}×20%=15826.8元其中,售房价:110平方米×6000元/平方米=660000元

原购房价:110平方米×5200元/平方米=572000元

契税:572000×1.5%=8580元印花税:572000×0.5‰=286元可见,新政实施后,卖房人要缴纳的税额总共是49156.8元,占到总售房款的7%;而新政实施前,卖房人只需缴纳286元的印花税。

以上案例中没有涉及到土地增值税,专业人士测算,涉及到土地增值税的房屋出售,其所缴税额可能达到房款的10%以上。


法学专家提醒 切勿“贪小利失大计”小心“避税”背后的陷阱

中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”,可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险,稍不留神,二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法,中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

●风险一:以租待售 房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失,反之亦然。

● 风险二:把交易价格“做低” 对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。

●风险三:不过户先公证 公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。

●风险四:找物业改底单 合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。


税务专家建议 税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税

税务研究专家指出,税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规的前提下,对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性,决不能做法律禁止的事,但要大胆做法律没禁止的事。”

我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策,纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在6月1日前签订的房屋买卖合同、购买面积超过140平方米二手房的个人缴税期限作出明确规定,8月31日后办理契税申报手续的,将按新税率缴纳购房契税,付出加倍的税款。在这个新规定下,纳税人的避税方法有两种:


合理避税方法一:高价房要延迟缴税

对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价超过9432元/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的,可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税,而在8月31日前就要按3%的税率缴纳了。


合理避税方法二:超大房须按期缴税

对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的,就要抓紧在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税,拖到8月31日后就要按3%的税率缴纳契税了。


买卖二手房,勿贪小失大 买卖二手房,勿贪小失大










二手房交房验收方法技巧

二手房交房验收方法技巧 日前专业人士支招,列出验收二手房七大攻略,供购房者参 二手房交房验收方法技巧 日前专业人士支招,列出验收二手房七大攻略,供购房者参考。 第1招 看合同核面积 看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符,是否有遗漏;确


二手房交房验收方法技巧


日前专业人士支招,列出验收二手房七大攻略,供购房者参

二手房交房验收方法技巧


日前专业人士支招,列出验收二手房七大攻略,供购房者参考。



第1招 看合同核面积



看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符,是否有遗漏;确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。



查看售房合同。一般如与实际测量面积误差在3%之内不予考虑,误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%。



第2招 用卷尺测层高



5米卷尺。用5米卷尺测量一下楼宇的层高,看是否与合同相符。



最好记在自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。



第3招 查下水看漏堵



塑料袋、沙子、1只塑料脸盆。验收下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音,且表面无积水。也可打开水龙头,尽可能让水流大一点、急一点,一来看水压,二来试试排水速度。



另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,浅浅就行了,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水,用塑料脸盆将卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,下水畅通。



做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而像地漏等下水需要塞实,以防装修时垃圾进入,堵住管道。



第4招 榔头轻敲听空裂



1只小榔头。用小榔头轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层,用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音,就是各面层与墙面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。



如有空鼓,一定要物业人员尽快修复,否则在装修中很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。



第5招 墙面不滴水无裂缝



仔细检查墙体的平整度,看一下墙面是否有渗水、裂缝现象,特别是查看一些墙体是否有水迹,留意顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。



阳台裂缝危险大。一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。



若买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。



特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象,那么这个墙面的保温层肯定有问题。



第6招 门窗灵活隔音好



试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。



为了防水,卫生间的门须离地面预留1.5厘米。



第7招 拉断电闸看分路



拉断电闸后看户内是否完全断电,分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。



另外别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看一下插座的牢固程度,看是否虚设。


二手房交房验收方法技巧 二手房交房验收方法技巧










律师:陈伟杰 [广东]

北京市隆安(广州)律师事务所

文章来源: 广州房地产纠纷律师

转载请注明出处 本文链接: http://www.nbfcxzhls.com/news/view.asp?id=990873454701 [复制链接]

法律咨询热线:18988852542

版权声明:所有图片均授著作权保护,未经许可不得使用,不得转载。版权所有北京市隆安(广州)律师事务所 技术支持:大律师网 网站地图